Γράφει η Πέγκυ Αραβαντινού
Περιφερειακή Σύμβουλος Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας
Πρόεδρος Αντιπροσωπείας Τεχνικού Επιμελητηρίου Ανατολικής Στερεάς Ελλάδας.
Αρχιτέκτων Μηχανικός-Οικονομολόγος, MSc, MBA, PhD
1. Πως αντιμετωπιζόταν η δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων?
Α) Για τους μη οριοθετημένους οικισμούς: έκανε αυτοψία η πολεοδομία και με βάση κάποια κριτήρια αποφαινόταν αν το οικόπεδο ήταν εντός ή εκτός οικισμού.
Β) Για τους οριοθετημένους από τους Νομάρχες: υπήρχε μια τεθλασμένη θεωρητική αρκετά γραμμή, όπου απεικόνιζε τα όρια. Τα όρια είχαν μπει με σχετικά κριτήρια, ενώ η κλίμακα απεικόνισης του, άφηνε πολλά περιθώρια ερμηνείας για τα οικόπεδα που ήταν στο όριο. Παρουσιάστηκαν πολλά προβλήματα, για παράδειγμα σε οικόπεδα χωρίς πρόσωπο σε δρόμο και άλλα. Παρόλα αυτά ήταν γνωστό τι ήταν εντός και τι εκτός ορίου, και με ποιους όρους αντίστοιχα έκτιζε κανείς.
2. Ποια η αναγκαιότητα ενός ολοκληρωμένου ξεκάθαρου πολεοδομικού σχεδιασμού?
Όλη αυτή η σχετικότητα και τα προβλήματα δεν προστατεύουν τους πολίτες. Η σαφή εικόνα για το τι χτίζεις και που, θα δοθεί από τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Κάτι που όλος ο κόσμος των μηχανικών περίμενε χρόνια. Μάλιστα προβλέπεται από το σύνταγμα από το 1975 και δεν έχει γίνει μέχρι σήμερα. Κατά το παρελθόν είχαν γίνει κάποιες προσπάθειες για Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) αλλά πέρα ότι κράτησαν πάρα πολλά χρόνια – ελάχιστες ολοκληρώθηκαν.
Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, σε συνεργασία με το ΥΠΕΝ και με χρηματοδότηση από το ταμείο ανάκαμψης έχει δημοπρατήσει τα περισσότερα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ) που καλύπτουν το 80% των νομών της χώρας. Ότι δεν είχε γίνει εδώ και τόσο χρόνια πρέπει να ολοκληρωθεί μέσα σε 2 χρόνια. Πρόκειται για ένα εμβληματικό έργο που θα ξεκαθαρίσει το τοπίο, θα βάλει τάξη στην αναρχία και θα ασφαλίσει τους πολίτες. Θα γίνει κοινά αποδεκτό σε όλους τι κτίζεις και που.
3. Πως ξεκίνησε το πρόβλημα με τους μικρούς οικισμούς κι πως προέκυψε η αναγκαιότητα για Προεδρικά Διατάγματα?
Μετά από προσφυγή για τους οικισμούς του Πηλίου και τους οικισμούς του Ρεθύμνου το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), πήρε αποφάσεις και είπε ότι δεν ήταν αρμοδιότητα του Νομάρχη να καθορίσει τα όρια των οικισμών. Με το σκεπτικό αυτό κάθε οριοθετημένος οικισμός με απόφαση νομάρχη θεωρείται μη ορθός. Στους οικισμούς των δύο αυτών περιοχών, αυτή την στιγμή δεν μπορείς να βγάλεις άδεια όπου και αν βρίσκεται το οικόπεδο σου. Θα πρέπει να υπάρξει επανακαθορισμός των ορίων. Με αυτό το προδεδικασμένο και για να μην κινδυνέψει στην πορεία να ξαναπέσει καμία από τις νέες οριοθετήσεις στις οποίες θα καταλήξουν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, το Υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) αποφάσισε να γίνουν Προεδρικά Διατάγματα (ΠΔ) για κάθε οικισμό που μελετάται. Το κάθε ΠΔ θα έχει ελεγχθεί για την νομιμότητά του από το ΣτΕ – οπότε δεν θα κινδυνεύει να ακυρωθεί ποτέ, μετά από κάποια προσφυγή.
Να διευκρινίσουμε ότι κάθε κανονιστικό ΠΔ οφείλει πριν σταλεί στον Πρόεδρο της Δημοκρατίας για υπογραφή και δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, οπότε και αποκτά ισχύ, να αποσταλεί πρώτα στο ΣτΕ για επεξεργασία. Το ΣτΕ αποφαίνεται για τη νομιμότητα του ΠΔ. Άρα θα έχει εξασφαλιστεί εκ προοιμίου η έγκριση του ΣτΕ.
4. Το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 και οι απόψεις του ΣΤΕ?
Για να σχεδιάσεις τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), πρέπει να ορίσει το Υπουργείο στους μελετητές τα κριτήρια της οριοθέτησης ή επαναοριοθέτησης των οικισμών, καθώς και των όρων δόμησης που θα δώσει ο μελετητής ανά ζώνη, σε κάθε κομμάτι του οικισμού. Αυτό και κάνει του ΠΔ 129/2025, το οποίο έλαβε την γνώμη του ΣτΕ, ώστε να έχει προελεγχθεί και να μην κινδυνεύει κατά την κύρωσή του.
Σε γενικές γραμμές το ΠΔ χώριζε τους οικισμούς, σε συνεκτικό τμήμα (Α τμήμα), σε διάσπαρτο τμήμα (Β τμήμα) και στο υπόλοιπο τμήμα (αραιοδομημένο -Γ τμήμα) ως το όριο που είχε δοθεί με απόφαση Νομάρχη.
Το ΣτΕ ΔΕΝ δέχτηκε το Γ (αραιοδομημένο) τμήμα και απαίτησε να αντιμετωπιστεί ως εκτός σχεδίου δόμηση. Το Γ τμήμα σε γενικές γραμμές αφορά το 30% του παλιού οριοθετημένου οικισμού.
Άρα αν εσύ έχεις ένα οικόπεδο στην ζώνη Γ 1.000 τ.μ. και ήξερες ότι ήταν εντός οικισμού και ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο – το ΠΔ λέει να το αντιμετωπίσεις πλέον ως εκτός σχεδίου δόμησης όπου θα χρειάζεσαι να έχεις 4.000 τ.μ. αρτιότητα και να αποδείξεις ότι έχει πρόσωπο σε δρόμο 25μ. κτλ Επιπλέον αγνοούμε τους όρους εκτός σχεδίου δόμησης – γιατί και αυτούς τους έχει ρίξει το ΣτΕ με άλλες αποφάσεις τους- και περιμένουμε να βγουν οι νέοι.
5. Πότε θα ισχύσει το ΠΔ.
Το ΠΔ δίνει οδηγίες στους μελετητές των ΤΠΣ. Όταν αυτά ολοκληρωθούν και εκδοθούν για κάθε οικισμό ξεχωριστό ΠΔ τότε θα ισχύσουν οι νέοι όροι δόμησης, δηλαδή σε 2-2,5 χρόνια! Άρα, για 2-3 χρόνια ο καθένας βγάζει άδεια τώρα και μπορεί να χτίσει με τα παλιά όρια, εκτός αν προσφύγει κάποιος στο ΣτΕ και τα ακυρώσει όπως αυτά στο Πήλιο και το Ρέθυμνο, διότι θα βασίζονται σε οριοθετημένους οικισμούς με απόφαση νομάρχη (προδικασμένο).
6. Αλλάζει κάτι για τους ιδιοκτήτες που έχουν το οικόπεδο τους στο Συνεκτικό και στο Διάσπαρτο τμήμα?
Δεν αλλάζει τίποτα- με μια επιφύλαξη για τις κατατμήσεις. Όπως έκτιζαν θα συνεχίσουν να κτίζουν και μετά τα ολοκληρωμένα και κυρωμένα ΤΠΣ.
7. Τι προβλήματα δημιουργεί η κατάργηση της Γ ζώνης στους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων?
Χάνει ουσιαστικά αξία το οικόπεδο σου, είτε αυτό βρίσκεται σε απομονωμένο χωριό-οικισμό, είτε αυτό βρίσκεται σε τουριστικό οικισμό. Για πάνω από 43 χρόνια τα οικόπεδα αυτά είχαν μεγάλη αντικειμενική αξία – την οποία έχεις χρυσοπληρώσει κατά τις μεταβιβάσεις σου σε συμβόλαια και αγοροπωλησίες και τα τελευταία χρόνιά χρυσοπληρώνεις κάθε χρόνο σε ΕΝΦΙΑ. Και ξαφνικά – ακαριαία χάνει την αξία του! ! !
8. Πρέπει να αποσυρθεί – ακυρωθεί το ΠΔ129/2025?
Όχι! δεν πρέπει να ακυρωθεί, και δεν έχει και νόημα να ακυρωθεί – γιατί υπάρχει τόσο το προδικασμένο του ΣτΕ, όσο και η γνωμοδότησή του, με τα οποία είναι ξεκάθαρη η θέση του ΣτΕ και αν δεν ληφθεί υπόψη, κινδυνεύει κάθε άδεια που θα εκδίδεται να ακυρώνεται, μετά από προσφυγή.
Επίσης δεν πρέπει να χαθεί η χρηματοδότηση από το ταμείο ανάκαμψης για την ολοκλήρωση των ΤΠΣ και ΕΠΣ, η οποία έχει σαφέστατα χρονοδιαγράμματα. Πρέπει επιτέλους να ολοκληρωθεί ο Χωρικός και Πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας και να είναι σαφέστατο τι χτίζεις και που! ! !
Αυτή την στιγμή επικρατεί αλαλούμ, σε άλλες πολεοδομίες βγάζεις άδειες και σε άλλες δεν βγάζεις – αναλόγως πως ερμηνεύει το νόμο ο κάθε υπάλληλος, και σε ποιες διατάξεις θα στηριχθεί. Σε μεγάλες δε πολεοδομίες αναλόγως σε ποιον υπάλληλο έχει χρεωθεί ο φάκελος σου, βγάζεις άδεια και σε άλλων δεν βγάζεις. Και αν καταφέρεις τελικά να βγάλεις μπορεί ανά πάσα ώρα, να ακυρωθεί, αν κάποιος προσφύγει.
Πρέπει επιτέλους να υπάρξει ένα ξεκάθαρο τοπίο, με κανόνες ασφαλείς για όλους! ! ! !
9. Πως μπορεί να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί με την Γ ζώνη- την αραιοδομημένη και πλέον εκτός σχεδίου.
Μια πρόταση που έχει κάνει το ΤΕΕ, είναι: η κυβέρνηση να νομοθετήσει ορίζοντας το αραιοδομημένο τμήμα ως Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων και να καθορίσει συγκεκριμένη αρτιότητα και συγκεκριμένο συντελεστή δόμηση. Όροι οι οποίοι θα είναι ελαστικότεροι από αυτούς του εκτός σχεδίου και αυστηρότεροι από αυτούς του διάσπαρτου. Να μπορείς να κτίσεις δηλαδή με αρτιότητα 1.000 τ.μ. ή 2.000 τ.μ. και συγκεκριμένους όρους, εφόσον έχεις πρόσωπο σε δρόμο. Με τον τρόπο αυτό θα προστατεύεις τον οικισμό, θα κρατάς την φυσιογνωμία του, θα δίνεις την δυνατότητα να αναπτυχθεί ο οικισμός χωρίς υπερβολές και θα κρατήσεις την αξία των οικοπέδων σου. Αυτό βέβαια θα κριθεί ξανά από το ΣτΕ όταν πάει προς έγκριση το κάθε ΤΠΣ μεμονωμένα! ! !
